几乎每一家超甲级写字楼背后都有一长串客户在排队等待签约——在上海，这样的盛况已一去不复返。

一家内资银行确定要在上海建管理总部，需要超过1000平方米的租赁面积。消息一经传出，立刻有3家写字楼瞄准了这个“黄金客户”，并同时与其展开洽谈。分别位于大陆家嘴板块竹园区域和小陆家嘴金融中心的两幢写字楼成为其中最强有力的竞争者。

经过了数月的艰难谈判，当这家银行和竹园的写字楼在价格上达成一致后，在签约前的最后一刻，小陆家嘴的写字楼业主“松口”降价。就在一夜之间，该银行以同样的价格，顺理成章地成了小陆家嘴金融中心一幢甲级写字楼的业主。

这是最近被上海诸多写字楼业主广为传播的案例。此前一幢写字楼后面诸多客户排队签约的场景已经转变成这样：每一个意向客户身后是各种品质的写字楼在排队，他们不惜以免费车位、免租期，甚至是装修补贴之类的优惠条件来吸引客户入驻。

“多数跨国公司继续暂缓扩张计划。南京西路沿线和小陆家嘴区域今年即将落成的办公楼中，预租进度也维持之前的停滞状态。由于市场供应远远大于需求，租户不再需要预租办公空间。”仲量联行上海商业部董事李凌“委婉拒绝”对下一季度上海办公楼租金走向作出判断。他坦言，在上一个季度，他也没有预料到今年首季租金会继续直线下滑。

与此同时，写字楼之间对有限客户的争夺已经进入贴身肉搏的“巷战”状态。“巷战”背后，上海中央商务区甲级写字楼的平均租金在今年的第一季度再度下滑14.9%。而上海浦东地区的甲级写字楼租金同比下跌达到40%之巨。更为糟糕的是，谁也不敢妄言租金下跌是否已经见底。

租金“连环降”

黄金地段的超甲级写字楼的跌价导致甲级写字楼迅速跟风。可以预想的是，接下来乙级写字楼和商务园区也必然经历同样的租金下行。租金价格难以抑制的下跌如同推倒的“多米诺骨牌”。

曾创了高租金纪录的写字楼迅速在1年之内创出了跌价纪录，其中就包括了上海“第一高”的环球金融中心。2007年下半年环球金融中心刚刚启动预租时，对外报价为每天3.3美元/平方米，折算为建筑面积，并按当时的汇率计算，租金报价大约为每天15元/平方米，刷新了当时上海写字楼租金最高纪录。

去年夏天该楼建成开幕时，租金报价已调整至建筑面积每天12元/平方米。到今年初，该项目出租的成交价在每天10元~13元/平方米。即使是租金“连环跌”，该项目今年一季度的空置率相比去年第四季度几乎没有变化。

上海浦西核心板块的高端物业代表恒隆广场，巅峰时也曾创下租金高达每天18元/平方米的纪录。但目前该项目的租金水平也维持在每天12元/平方米。同一时期，上海静安区一甲级写字楼曾在去年11月份出现1500平方米的一单交易，成交价为每天8.5元/平方米。

“在2008年初，诸多中大型公司开始压缩成本，他们需要将动辄每天10元/平方米的租金成本压缩到七成，甚至是一半。所以，地处中环的商务园区就特别紧俏，因为租金只有核心区的一半，所以在数月之内吸引了很多搬迁的企业。”上海一家商务园区负责招商的高层对CBN记者回忆说，他曾在去年享受了半年的好时光。

但是形势在去年下半年逐渐出现逆转，当时开始有甲级写字楼“降价”，以期留住原有的租户，并吸引新进入上海的企业。之后，当一些甲级写字楼租金降幅接近一半时，这些商务园区的招商也越来越难。

“你可能难以想象，但是上海一些具有轨道优势的中心区甲级写字楼已经开价每天5元/平方米，这让我们的价格丝毫不具竞争优势。”这家商务园区开始意识到形势的严重性，不排除接下来租金“跌价”的可能。

“这就与消费品市场一样。当经济危机来临之时，一定是奢侈品牌首先做大规模特卖和促销；继而是中高端品牌的折扣促销。而这一连锁效应最终一定会传导到低端品牌上，促使他们直接调低价格以争取买家。”李凌对CBN记者表示，当甲级写字楼的租金“见底”之后，接下来的跌价一定会在乙级写字楼中出现。

“降价”换客户

由于一些行业的衰退，租户再也不那么积极地寻找高品质办公楼，对写字楼物业来说，最立竿见影的方法就是狠狠打折，甚至是单一降价也难以满足租户的胃口。与住宅直接降价的唯一不同是，写字楼的诸多优惠都在表面的风平浪静之下暗自进行。

“这几个月出现的好的状况是，已经陆续有一些客户开始看盘，而且进入了谈判阶段，还有一些有希望签订租赁合同。但是，随着市场继续向着有利于租户的一方倾斜，租户现在可以重新与业主商谈租约的细节，从而获得租金较低且租期较长的租约。”李凌对CBN记者称。

上海淮海路上一家商场在经历了几个月非常难堪的空置后，不得不将招商的目光投向可以动辄占用上千平方米面积的“大商家”——健身房，或是体育用品客户，以加快商家的入驻率。在做了数月努力之后，他们终于有望在今年夏天填上二层与三层楼面的空缺。

与此同时，一个服饰品牌在上海内环内核心板块一幢写字楼内租下3000平方米的办公面积，成交价为每天9元/平方米，还可享受长达6个月的免租期及装修期。在市场好的时候，类似客户通常是不受业主欢迎的角色，因为他们租赁面积大且平均成交租金价格不高。

但现在，写字楼业主的焦灼并非个案，上海的诸多业主急于填补那些空置的面积，并乐意为此开出“诱人”的条件。“业主开始‘租就送’了。在本来已经相当优惠的价格之外，有的业主送免费车位、长短不同的免租期，甚至还有为300万元的装修补贴50万元等等。”一家租赁代理机构的资深人士对CBN记者表示。他同时估计，在这些暗中的优惠之补，业主还可以给出额外5%的优惠。

“所谓‘免租期’，在市场好的时候，几乎不存在这个概念，只有装修期‘免租’的说法。而现在这个优惠概念已经相当普遍了。”高力国际商业代理部董事王嵘亮对CBN记者表示。另据李凌介绍，以前只有“大客户”才会有“免租期”的优惠，但现在，几乎所有的客户都可以享受到这样的待遇。

写字楼市场“无人喝彩”？

上海一家乙级写字楼的业主最近十分困扰。他手上的写字楼已经进入了租赁期，但是迟迟租不掉，他有两个选择：降价求租，或是降价出售。

问题在于，即使是降价了，也未必能够售出。两年前在上海还炙手可热的写字楼瞬间成了“烫手山芋”。

租，还是卖？这成了困扰上海一些写字楼业主的难题。

一个简单的商业逻辑是：世道好的时候，由于寄希望于升值，诸多“不差钱”的开发商通常不会出售物业，而是选择长期持有。但最近开始陆续出现写字楼出售的案例。

浦东滨江区域的保利广场爆出了8万~10万元/平方米的售价，业内认为“价格高得离谱”。而位于浦东金桥的某写字楼报出的3万元/平方米的售价也被业内抱怨价格“太高”，甚至有业内人士给业主提出2.5万元/平方米售价的建议。但是，即便是这个价格，整层的物业也未必能顺利出手——根本没有买家，人人都在抱怨。

前两年，上海写字楼市场10层以上的出售案例屡见不鲜，甚至被淹没在一些整幢成交的案例之中。但从去年9月至今，市场上的大宗物业并购已经停止了半年有余，其间只有一幢浦项广场的成交。市场上除了一些半年或是1年前就谈妥的交易，整层写字楼的出售都已经十分困难。

早在去年7~8月时，浦东一幢写字楼就曾以6200元~6500元/平方米的价格公开拍卖，因无人接盘而最终流标。今年初，这一项目再次走上拍卖台，参考价格下跌10%左右。同一时期，苏州河边一幢写字楼拍卖的参考价为1万元/平方米左右，周边在售的写字楼有的叫价18500~20000元/平方米，甚至低于周边的住宅报价。

“现在很难说写字楼租金是否还会继续下跌，今年一季度的租金下跌幅度已经大大出乎我们的意料之外，而越来越多的边租边售的项目出现，也让整个市场更加扑朔迷离。”一位市场分析人士对CBN记者表示。

仲量联行在其一季度报告中表示，上海楼市中的大众住宅市场已经进入了“回暖”的通道。但是很不幸，上海商铺市场10年上涨的神话已经被打破；同时，至少直到现在，写字楼市场无人喝彩。

上海金融机构东迁 环球金融中心出租率过六成

亚洲第一高楼——上海环球金融中心终于租出去了。

17日，上海环球金融中心运营方，森大厦(上海)有限公司综合运营部人士回应本报，上海环球金融中心的总出租率已经从年初的50%，上升到目前的65%左右。

从7楼至77楼，共计226900平方米的面积为写字楼楼面。随着11月初著名会计事务所的安永拿下其43-50楼的8个楼面租约，上海环球金融中心已然松了一口气。

安永中国主席吴港平告诉本报记者，迁至陆家嘴，更重要的原因是其服务的大型客户，包括跨国银行及一些金融机构，已经搬迁至浦东新区，或者是显露出搬迁意向，这使得他们对陆家嘴金融城潜力很有信心。

“浦西的许多金融机构在今年陆续搬到浦东，在三季度尤其形成趋势。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉本报记者。此前陈是仲量联行中国区董事，并担任安永的租赁代表，“最重要原因，一是浦东写字楼租金下调，二是双中心政策效应开始散发诱导力。”

据浦东新区金融服务局12月的统计数据，截至10月底，浦东新区共有各类金融机构593家，较上年增加49家，约占上海金融机构总数的80%。

空置率下降，租金下调

“截至目前，金融行业依旧是环球金融中心主要的客户，主要包括银行、保险、证券、基金管理。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓告诉记者。

上海环球金融中心提供给本报的租户名单显示，银行业租户中，即包括日本三井住友银行、瑞穗实业银行及横滨银行、法国巴黎银行、德国商业银行、韩国产业银行等10家国际性银行。

除了律师事务所、咨询机构及会计师事务所之外，亦有部分国内企业同时落户其中，例如国泰基金管理有限公司、新华都实业集团股份有限公司等。

“新华都在环球的65楼，包括新华都实业集团和其收购的港澳资讯，唐骏就在我们的65楼办公。”森大厦（上海）有限公司媒体宣传部人士告诉记者。

“事实上目前陆续还有一些意向租户正在谈，我们希望租户能更多集中在金融或相关机构，但今后亦会有不同行业的出色公司入驻，对于来年的出租形势我们非常有信心。”该人士表示。

在出租率提高的另一面，是租金的向下调整。市场传言，从2008年投入使用以来，随着欧美意向客户的出走，上海环球金融中心的日租金已经从最初的20元/平方米，下降至18元、12元，低区甚至出现8元/平方米的情形。

“整个陆家嘴的租金，从去年三季度到今年的三季度，租金均价已经下降了30%左右。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者，“目前整个陆家嘴的日租金均价是6元/平方米左右，环球出租给安永的价格并不会比这个好多少。”

上海环球金融中心方面以公司机密为由，并未对本报提供和安永签订的租金情况。其综合运营部人士亦对本报表示，其办公区域的租金根据市场的变化，楼层的高度，租户所需面积以及租赁年限，价格不尽相同。

安永上海市场推广及传讯部经理崔志颖告诉本报，此前安永内部有一个团队专门负责新办公地址的租赁，综合对比了各方的价格，由于与环球方面签订的是一个长期的租赁合同，所以价格上会节省很多。

“我们将于2010年7月迁入新办事处，届时会把2500名分散在上海三个办公地点的同事集中在环球金融中心。”崔志颖告诉本报。

中资买楼，外资租楼

“国家层面和上海层面就双中心的政策持续出炉，其后发效应不断体现，比预期来的早一些，由此众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期，开始在上海陆家嘴布局。” 写字楼中介机构人士表示。

12月17日，浦东《关于完善陆家嘴金融城商业配套的财政扶持办法》启动实施。

办法意在通过财政扶持、补贴奖励方式，连续三年对陆家嘴商业配套建设有成效的楼宇进行表彰。金贸大厦、花旗集团大厦、上海中银大厦成为首批获奖楼宇，而这三栋楼，出租率甚高。

“政府的意向，就是希望完善陆家嘴金融城的综合配套，吸引更多的金融企业入驻。”

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示。

搬迁仍在陆续进行。本报多方获悉，仅银行行业，12月5日，光大银行上海分行即从外滩搬至世纪大道1118号上海光大大厦。而位于南京东路的中信银行，目前已在陆家嘴某高级写字楼租用多个楼层，将于2010年年中搬迁。

第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可对本报分析，就在三四季度资金充裕的中资机构不断购置的陆家嘴的大宗物业，一方面活跃了陆家嘴的商办楼交易市场，另一方面也带来不少新的金融机构入驻。

“其中近期，太平洋人寿保险已经购买了小陆家嘴太平金融大厦16000平方米，共计6个楼面。同样也是大手笔。”简可表示。“随着国内保险公司进入陆家嘴市场，投资交易市场正在复苏。”

据悉，三季度之时，上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；中国农业银行以均价44000元买下浦江双辉大厦37个楼面。民生银行也已买入位于陆家嘴金融贸易区核心地带的大楼。

仲量联行上海分公司人士表示：“随着上海写字楼市场越来越多被自用客户大宗购买，以及浦东新竣工物业整体入驻率上升，上海甲级写字楼的市场信心在增强。”仲量联行方面预计，浦东甲级写字楼的租金有望在明年一、二季度率先反弹。

而这些陆续到来的金融机构，其创造的经济效益正在扩散。

12月，浦东新区金融服务局发布数据显示，前三季，上海浦东新区金融业实现增加值558亿元，同比增长28.4%，为各大行业增速最快，对同期浦东地区生产总值增长的贡献率达到54%。

浦东写字楼网