2009年第二季度，上海办公楼租金报价环比继续下跌4.6%至每天每平方米7.05元。由于全球经济危机下市场需求羸弱，而市场新增供应不断，今年上半年办公楼平均租金报价已下跌11.0%，而现时租金水平与12个月前相比，更是有18.1%的跌幅。

自2008年四季度以来，上海办公楼市场已连续三个季度出现季度吸纳量为负的情况，新项目交付和租户缩减面积使市场未租用率不断攀升。我们同时也看到二季度的市场出现了一些好的信号，受益于政府的经济刺激措施，从四月份开始市场变得更加活跃，租金下跌速率变得平滑，市场吸纳也在从负转正的过程之中。

2008年的新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业，而今年上半年的供应结构则有所不同，有逾七成物业为乙级办公楼。在过去的六个月中，甲级和超甲级物业的未出租率升幅较市场平均升幅小也主要是受此因素影响。

未来供应方面，预计有630,300平方米的物业将于今年下半年上市，从而使2009年全年供应量达到880,521平方米，为2004-2008年五年平均供应量的1.5倍。

起于金融体系的全球经济危机已经迅速扩散至实体经济，并且其影响在广泛的产业领域中仍在继续。如无必须迁址的理由，租户更愿意采取以当前市场价格续租的保守策略。

由于这种暂缓长期计划而偏重短期内财务节约的做法，以及存量项目的空置率较高，此前上海办公楼市场十分活跃的预租行为有所停滞。

考虑到企业对于各种形式的资本开支的限制，我们认为，众多租户特别是跨国企业在下半年仍会在迁址和扩租计划方面相当谨慎。

然而，由于当下市场租金水平已回到2006年下半年水平，我们已经注意到一些租户开始利用目前的市场环境，以实施其更为长期的租赁策略。

当市场还在侧重于成本节约，租户纷纷降级其租赁目标时，一股由国内金融机构引领的向高品质楼宇迁移的潜流正慢慢出现。

短期内，除了那些受此次金融危机影响较小的行业外，市场需求仍受到抑制。医药，保险以及国内金融业将继续其扩租和搬迁，表现将尤为活跃。

目前市场的未出租率水平和即将上市物业的充沛体量将使租金继续承压，然而随着国内和国际经济环境的改善，市场活跃度将有所提升。