9月14日-15日，亚太商业地产国际峰会2011在中国北京隆重召开。搜狐焦点网对此次活动进行了现场直播报道。

此次峰会将延续以往大规模、高级别、专业性的风格，是集地产商、投资商、零售商于一体的高端交流合作峰会，共同探讨亚太地区商业地产领域的未来发展趋势以及强强联合，共同推动整个产业的跨越式发展。本次峰会将为业内人士提供一个国际交流平台，立足当前行业市场需求，重点探讨中国商业地产市场发展趋势、项目增值策略、商业地产的现代专业化经营管理、购物中心二三线城市投资开发等相关重要议题。

    时间：9月14日-15日

    地点：北京金融街洲际酒店

    【主持人】：大家下午好，感谢大家参加今天下午的会议。今天下午第一位出场的嘉宾是荣丰房地产开发有限公司的总经理荣丰控股董事、王焕新女士，谈一下她对当下商业地产的感受。欢迎王焕新女士！
【王焕新】：各位来宾，大家好！很高兴有这个机会有这个机会和大家相识，荣丰控股是一家上市公司，下设三个子公司，主要分布在北京、重庆、长春。多年来一直专注于产品的研发和设计，住宅项目中分别推出了荣丰2008社区男女、非常男女、非常空间三个产品，户型设计上作为普通住宅，2.9米层高，落地转角窗、6米挑高大堂、83%的使用率和95%的得房率以及足不出户的运动方式至今仍然不过时。

    非常男女，我们公司是在02年的时候推出的，专门为年轻的白领、北漂一族量身订作的，首付3万、月供700，实现一个月内2000套的销售业绩，连续5个月居北京商品房销售首位，创造了北京商品房销售的历史记录，也引发了年轻人提前置业的非常男女现象，带动了全国小户型开发热潮。当时曾在行业内引发很大的讨论，是过渡产品还是住宅。空间是非常男女的升级，买一层得一层的复式设计，公摊也给到业主，比如一套单层面积32平米的房子，二层的赠送可以达到45平米，是一层的1.4倍，就是买一平米可以大家2.4平米的使用，最大限度给业主以实惠。凭借这些设计理念成为北京唯一一家未做广告销售率百分之百的楼盘。

    08年的时候，公司成功于深交所上市，随着公司的发展和战略重心的转移，开始涉足了商业地产。我们深知商业地产投资运营较之住宅开发的难度不是一般的。商业地产开发的周期长，对专业和资金以及管理的要求更高，开发和投资的风险也远远高于住宅。贸然进入或者不规范操作都会损失惨重，所以多年来，我们一直没有介入商业地产，只是在做我们项目的同时，公司用多余的资金投资了几家银行，所以现在我们是北京银行的第五大股东，也是七家农商行的主要股东之一。

    【王焕新】：长春国际金融中心是我们投资建设的第一个商业地产项目，该项目位于长春市中心的人民大街和解放大陆的交汇处，也就是原来长春税务学院的原址。这个地块在当地有地眼之称，建筑面积30万平米，业态是写字楼、商业、酒店、住宅，是长春市09年审批的第一个城市综合体项目，主楼高216米，这个图就是长春项目图，是吉林省的地标，北侧外立面幕墙上的中国书法将成为本项目的一大特点。这个图是位置，南北向的是人民大街，东西向的是解放大路，是长春市的两条主要城市主干道，这是我们城市的外立面，主楼是写字楼，北侧的幕墙上有整个中国的书法嵌在上面，北侧外立面上有中国的书法，这将成为本项目的一个亮点。我们也立志于打造成中国的传统文化与现代建筑相结合的文化建筑典范，因为是初次介入商业地产，我们每步都走得很小心谨慎，研究经营的模式，探讨产品定位，分析案例，学习经验，经过两年的努力，项目于去年顺利开工，欢迎各位领导和同行光临指导。

    商业地产方面，我们只能算是一个小学生，长春项目从拿地到开工的全过程，也让我们对商业地产有了新的认识，感触很深。在此，只是谈谈几点心得，请各位指正。

    这是鸟瞰的效果图，中间的是商场，大概6万平米的商业，商业地产的城市价值，商业地产本质是产业地产，第三产业发展中占据重要的位置，和住宅地产完全是不同属性的地产。商业地产的概念很广，是第三产业的物业之称，发展包括选址、规划、产权模式、经营模式，都直接决定着第三产业发展的质量和水平。透过这个角度看待商业地产，它是产业升级的引擎，也是整个城市核心竞争力的主要组成。商业地产如果规划得好，运作得好，是可以制造出包括企业、就业、税收等多方面的发展机遇，给整个经济的发展注入活力。

    【王焕新】：北京的华贸中心就是一个典型的成功范例，在世界500强当中有120家进入了中国，其中有50家落户在华贸中心，200多家境外机构在他们的写字楼里入住，为朝阳区创造了几十亿的税收，安置就业2.6万人。一个地产项目在短期之内对于整个的区域经济和就业的巨大带动和持续发展作用是它成功的关键。现在很多地方政府包括一些二、三线城市的政府也都意识到商业地产可以给他们带来更多的东西，一个城市没有一个好的商业，对于当地的影响是非常大的。做好一个好的商业，不仅改变了城市的形象，也提升了城市的价值。

    商业地产是第三产业发展的重要载体，是增加城市活力，增加税收、拉动就业、促进创业的行业。但是长期以来，我们把住宅地产和商业地产混为一谈，一说到房地产过热就将商业地产也无端殃及，导致金融政策、财政政策对商业地产的抑制。现实情况是商业地产投资回报远不及住宅地产，倒挂现象很严重，政府应该在财政和税收政策上对持有性物业研究鼓励政策，减免相关税收，考虑补贴和扶持，将目前集中于投资于房地产的各类资本转化为产业资本，实现经济的良性循环。

    商业地产不能简单地拷贝任何模式，一定要因地制宜。
    商业地产除大型百货、写字楼和商业综合体、酒店这些传统业态之外，专业市场也是一个重要的业态，比如中关村电子市场、大红门服装批发市场、义乌小商品成、798艺术社区，我们长春的项目在开始设计之初也曾经考虑要模仿某某项目，后来感觉都不大合适，因为长春不是一线城市，但是它的特点是奢侈品消费，在09年的时候在全国排第三名，第一名是杭州，第二名是北京，第三名是长春。酒店上目前可使用的只有一个五星级酒店香格里拉，写字楼市场售价在1.5万左右，今年一季度有部分楼盘已经涨到了2万以上，租金在3万元左右，租售比远远高于一线城市。
    我们做了一个简单的比较，比如上海租售比在300，北京200多，长春的租售比都在100多。在供应量方面，09年长春全年的写字楼供应量只有19万平米，2010年是28万平米，各方面的因素都决定必须要结合当地的实际情况来调整我们的物业比重以及定位物业的品质。在专业市场方面，因为其高收益、高风险要求的专业性更高，所以更加进行深入的市场调研，不能简单地复制任何一种形式。昆明国贸商品城在开业后仅有一年的时间，大概13个月就关门了，这种残酷的事实正是盲目复制义乌小商品城的惨痛教训。

    【王焕新】：在商业地产开发中要注意哪些问题呢？
    一、选址方面要注意，城市的辐射度要高，选址位于枢纽位置的城市特别是专业市场，一定要选在城市的中心区域，这样信息流、物流和消费能力都会比较集中，靠近交通节点，便于疏散。

    二是项目定位之初的专业化程度要走出用地产眼光和思维方式来研究商业地产的误区。在拿地之前就要完成市场调查研究并形成清晰的准确定位，完成从土地到客户、从客户到产品的定位策略的落地。

    三是市场体量不要盲目求大，要预测市场可能的容量，要看市场的辐射力和项目的消费情况来确定市场体量。我们长春的项目30万平米，曾经一些策划公司给我们提出来一定要在12万的商业，否则商业的规模是没有的，但是后来我们把它定位到还是一个小的商业，一个专业的小的商业，面积加上地下是6万，地下只有4.5万平米。

    四是规划设计实施过程中，一方面根据定位正确的规划和设计产品，在配套上要多下工夫，重视市场环境的舒适度，比如停车、用餐，另一方面就是根据市场的变化不断修正和调整自己的定位。

    五是招商完成以后要重视经营管理，包括引入专业的第三方机构协助，开发商运营准业的商场，不仅要的是管理的心态，更需要的是服务的状态，把更多的客流吸引过来，让商场成为一个目的地，这一点至关重要。

    【王焕新】：金融政策还需要大力支持
    在之前的金融政策下投资住宅回报率比较高，杠杆效应非常明显，以住宅、写字楼和商业三个不同的地产类型产品为例，由于金融按揭政策的差异，首付、按揭成数、利率水平、优惠程度相差悬殊，住宅首套首付现在是30%，调控之前最低的时候达到20%，而且有八五折利率优惠，贷款期限20年，有的银行甚至可以达到25年、30年，购买写字楼就没有这么幸运了，首付在40%，没有利率优惠，贷款十年，商业就更为苛刻，由此测算出三者的投资比例大约是1：2.47：4，各产品投资杠杆的较大差异，大量的民间投资自然集中流入了住宅，导致住宅产品价格的攀升。除此之外在某些税收项目上较比住宅，商业也是明显受到严重抑制，比如住宅享受土地增值税上可以20%的抵扣税项，商业就没有。契税方面，商业是3%，住宅是1%。住宅不征收房产税，但是商业地产是需要交房产税的。

    商业地产投资大，回收慢，调控中也很少有政策能够关注到它，所以本轮的调控也没有涉及到商业地产，这无疑给商业地产的发展带来了契机，同时随着经济发展，商业地产开发的其他外部条件也有所改善，比如房地产金融领域，目前各种主权基金、私募基金已经渐成气候，各类金融机构投资商业地产的通道也已经打开。加上地方政府逐步认识到楼宇经济和发展对第三产业的重要性，在城市建设中给予了各种鼓励的措施。

    我想特别强调商业银行的作用发挥得还不是很大，如果商业银行根据商业地产的产业状况和运营状况来评估风险，为持有经营商业地产的开发商设计并提供长期贷款，同时允许商业地产可以根据风险状况灵活降低商业地产的按揭成数，延长按揭年限，使更多的长期性的资本向商业地产流动，自然会促进商业地产的健康持续发展。

    【王焕新】：重视节能降耗，打造低碳的建筑
    世界能源和温室气体的排放，75%-80%来自于城市，在地产项目中，商业地产在能源消耗上远远高于住宅地产，如何切实有效地实现节能，是我们十分关注的问题。一个生态的示范项目，我们找了一个案例，我就不说哪个项目了，叫做生态的示范项目，他们在项目中使用了太阳能，使用了零能耗的热水组合方案，使用地源热泵和外维护结构、保温体系、雨水回收及楼宇自控系统等，着力打造低碳建筑，但是我们发现，全天24小时不间断地使用空调配送新风，实现全时间、全空间的环境控制，而不是采用部分时间、部分空间的控制方式，根据使用状况和外界气候条件开笔外窗和设备系统，尽管宣传很好，加入了很多新的技术，但是节能方面其实没有太大的实质效果。很长时间以来，建筑物内的各种系统大都是以相互独立的方式在进行运行，浪费的资源还是很多的，如果能够利用建筑自动化系统，把建筑的使用状态和使用行为用信息手段整合起来，可以大大提高现有建筑能效，进一步降低对环境的影响，使建筑从物理的低碳真正过渡到生物低碳，达到节能的效果。

    另一个问题就是投资大，建设部有政策补贴，但是落实比较难。最近住房和城乡建设部副部长仇部长发表报告的时候指出今后要全面推行绿色建筑以奖代补的经济激励政策，具体可从专项补贴、物业税减半征收，土地招拍挂前置条件等方面着手推进绿色建筑的发展，对于这一激励政策，我们作为房地产企业的一分子也是给予了很大关注，真心希望将有效推动绿色建筑发展的政策能够尽快出台。

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